Investimento financeiro ou aluguel de imóveis: qual a melhor opção?

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Sabemos que investir nada mais é do se preparar para o futuro e fazer com que seu dinheiro trabalhe por você. Mas qual o melhor caminho para isso? É comum que, na hora de investir, muitas pessoas se vejam diante da dúvida entre fazer um investimento financeiro, seja ele com compras de papéis de Renda Variável, aplicação em produtos de Renda Fixa, ou o investimento em imóveis, com a compra de propriedades imobiliárias com o intuito de alugar. Para fazer uma boa escolha, no entanto, é preciso saber sobre a rentabilidade e riscos de cada alternativa. Neste artigo, faremos uma comparação para que você possa ver as diferenças que existem na rentabilidade gerada por um imóvel e por um investimento financeiro.

O mercado imobiliário e o aluguel
Há alguns anos, uma política de incentivos e financiamentos do Governo Federal trouxe uma valorização dos preços dos imóveis. As medidas tinham como objetivo dar à população acesso à casa própria com planos de concessão de crédito. Foi assim que, antes da crise imobiliária de 2008 dos Estados Unidos, o mercado brasileiro teve um crescimento de 121%. A economia aquecida também contribuiu para o aumento na demanda por imóveis. Para quem tinha um imóvel foi uma boa época: com a alta demanda, os preços aumentaram e os rendimentos também.

Com o avanço da crise econômica, a demanda por imóveis caiu consideravelmente, as ofertas de crédito diminuíram e, com preços cada vez maiores, a população passou a enfrentar dificuldades para conseguir comprar ou alugar um apartamento. A taxa de vacância, que mede o número de imóveis disponíveis para locação, chegou, em São Paulo, a passar de 20% para imóveis corporativos em São Paulo, por exemplo.

“Com isso, quem destinou o imóvel para aluguel se viu obrigado a baixar muito o preço, recebendo menos do que a prestação que pagava pelo imóvel. O resultado é a retração de 50% no mercado imobiliário, entre os anos de 2015 e 2016”, explica o blog da Concórdia, uma das mais tradicionais empresas de investimento do Brasil, com cerca de R$ 6 bilhões sob custódia de mais de 5 mil clientes. São situações como essa que demonstram a volatilidade do mercado imobiliário e indicam que comprar um apartamento pode representar um risco enorme de perder dinheiro.

Além disso, para comprar um imóvel e alugá-lo, você tem duas opções: comprá-lo integralmente ou financiá-lo. No primeiro caso, a Concordia apresenta o seguinte cenário como exemplo: se você tiver 300 mil reais, pode comprar um imóvel mais antigo e colocá-lo para alugar. Em geral, o valor do aluguel gira em torno de 0,3 a 0,5% do valor total do imóvel, dependendo da sua localização. “Considerando o valor de 0,5%, você receberia 1.500 reais por mês do seu locatário, descontando ainda a taxa que teria que pagar à imobiliária contratada para intermediar o negócio e a tributação de 27,5% para Pessoa Física. Enquanto isso, um bom CDB, que é um investimento de baixo risco, rende aproximadamente 0,8% ao mês atualmente, o que significa que os seus 300 mil reais aplicados renderiam 2.400 reais líquidos, descontando a tributação de 22,5% no início do investimento e terminando após 2 anos em 15% do Imposto de Renda”, explica a empresa.

No caso de um financiamento, a situação é ainda mais difícil, já que nesse caso a tendência é procurar um imóvel com valor maior. “Imagine que você encontre um apartamento de 600 mil reais e tenha 120 mil para dar entrada. O restante seria financiado em 30 anos. A primeira parcela giraria em torno de 6 mil reais”, diz a Concordia.

Mesmo nessas condições, ainda há quem prefira optar pela compra de um imóvel como investimento. Nesses casos é importante ressaltar que os alugueis são reajustados anualmente pelo IGP-M, um dos balizadores da inflação, um índice que nos últimos doze meses registrou uma queda acumulada de -1,71% (dados de Agosto de 2017 da FGV). Isso significa que o aluguel ficou mais barato tornando o retorno do investidor ainda menor.

Por outro lado investimentos de renda fixa são geralmente indexados pelos índices CDI ou IPCA mesmo com a queda da taxa básica de juros eles continuam atraentes visto que nos últimos doze meses acumularam uma rentabilidade de 12,04% e 2,46% respectivamente, ou seja, optando por um investimento é possível ter rendimentos positivos em oposição a diminuição recentedo preço do aluguel.

Além da baixa rentabilidade comparada com outros investimentos ao adquirir um imóvel o investidor terá que prever que durante os intervalos de tempo em que o imóvel não estiver alugado, é o proprietário que arca com todas as contas, como IPTU, condomínio e outras complicações como vazamentos, pinturas e manutenção, além de pagar melhoras de condomínios e eventuais estragos causados pelo locatário.

Outro ponto relevante é a baixa liquidez (tempo necessário para transformar um investimento em dinheiro) de um imóvel que com o atual cenário econômico pode levar um tempo considerável, visto a diminuição do crédito para financiamento aumentando a dificuldade de se encontrar um bom comprador. Tem também a indivisibilidade. No imóvel não dá para simplesmente vender uma de suas partes e resgatar 50 mil, por exemplo. É tudo ou nada. No CDB ou num fundo de renda fixa é possível tentar a venda parcial ou fazer resgate, respectivamente.

O investimento financeiro
Se você tem recursos disponíveis e deseja investir, livre das dores de cabeça de um aluguel, um bom caminho é uma aplicação de médio ou longo prazo. Um investimento de 200 mil reais em um CDB prefixado, com taxa de 10% ao ano, por exemplo, resulta, ao final de 12 meses, em um valor atualizado de 220 mil reais, uma quantia improvável em caso de aluguel de um imóvel no mesmo valor do investimento. “Além disso, investindo em Renda Fixa você não terá problemas pelo contrato de aluguel e nem precisará arcar com os longos períodos de vacância enquanto o imóvel está vazio”, explica a Concordia.

Por isso, antes de fazer um investimento, pense nas condições e avalie sua situação. Não deixe também de conversar com consultores especializados, para que você obtenha o melhor rendimento possível para o seu dinheiro.